С этого года выселить арендаторов из сдаваемой квартиры стало значительно сложнее, и даже обращение в полицию редко приводит к решению проблемы. Многие собственники предпочитают заключать краткосрочные договоры на срок до одного года, обычно на 11 месяцев, чтобы избежать жестких правил, связанных с долгосрочной арендой. К ним относятся такие аспекты, как обязательная регистрация в ЕГРН и предоставление нанимателям приоритетного права на продление (ст. 683 ГК РФ). Чтобы сохранить гибкость, в такие договора часто добавляют пункт о автоматическом продлении.
Однако теперь активно используется позиция Конституционного Суда РФ (постановление № 23-П). Если уже несколько краткосрочных договоров подряд продлеваются, фактические отношения могут быть признаны долгосрочными, что влечет за собой все соответствующие правовые последствия.
Сложности расторжения договора
Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно лишь при наличии нарушений со стороны нанимателя, например, при значительных задолженностях или грубых нарушениях условий проживания. Одна лишь формулировка «собственник вправе в любой момент расторгнуть договор» не будет достаточной для выселения жильца.
Если арендаторам требуется оставаться в квартире, просто желание собственника «освободить жилье» не является достаточным основанием для выселения. В случаях, когда собственник попытается выселить жильца без законных оснований, тот вправе обратиться в суд для защиты своих прав и получения компенсации.
Как действовать собственникам
Для собственников, стремящихся избежать проблем и при этом успешно сдавать свои квартиры, существует ряд рекомендаций. Если необходима возможность оперативного внесудебного прекращения аренды, рекомендуется заключать отдельные договоры сроком до года без условия о автоматическом продлении. Каждое новое соглашение должно оформляться на новый срок.
Также стоит четко прописывать в договорах основания для расторжения и способы оформления нарушений (акты о задолженности, перечни нарушений, порядок уведомлений и т. п.). Важно помнить, что если вина арендатора отсутствует, у собственника нет прав на внесудебное выселение - в этом случае ни управляющая компания, ни правоохранительные органы не помогут.
Еще одной важной деталью является то, что постоянная практика продления краткосрочных договоров может повысить риск признания отношений долгосрочными. В суде это может трактоваться как попытка избежать регистрации и налоговых обязательств, что может повлечь гораздо серьезные последствия.
